與本能

我國國有土地使用權類型有劃撥和出讓兩種。劃撥土地使用權與出讓土地使用權在權利方面有一定的區(qū)別。嚴格意義上講，劃撥土地使用權人不擁有完整的使用權，對自己占用的土地不具備直接處置的權利。它不能像出讓土地那樣，使用權人可以直接在二級土地市場上進行交易。那么，劃撥土地使用權進行轉讓要符合怎樣的條件和程序呢？劃撥土地使用權轉讓須經(jīng)審批《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：以劃撥*取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥*取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲*中的土地*上繳國家或者作其他處理?！秳潛芡恋厥褂脵喙芾頃盒修k法》第五條規(guī)定：劃撥土地使用權未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。可見，劃撥土地使用權轉讓要經(jīng)過縣級以上人民政府審批，法院作為司法部門，對劃撥土地不能直接處置。劃撥土地使用權轉讓應具備的條件《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條對劃撥土地使用權的轉讓條件作了具體規(guī)定。該條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權出讓金。劃撥土地使用權轉讓的程序根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》的規(guī)定，劃撥土地使用權轉讓應經(jīng)過“申請（受理）―地價評估―確定協(xié)議出讓方案并報批―核發(fā)劃撥土地使用權準予轉讓通知書―公開交易（簽訂轉讓合同）―土地確權登記”的程序。由原劃撥土地使用權人持《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》到縣級以上土地部門提出劃撥轉讓申請；土地部門受理后，向當?shù)匾?guī)劃部門征詢地塊用途符合規(guī)劃，組織地價評估、集體會審，確定應繳納的土地出讓金額，擬定協(xié)議出讓方案，并報當?shù)卣鷾?；方案被批準后，向申請人核發(fā)劃撥土地使用權準予轉讓通知書；原土地使用權人在土地有形市場公開交易，明確轉讓價款，簽訂轉讓合同；轉讓人與受讓人持轉讓材料共同到土地部門辦理土地出讓手續(xù)，土地部門進行審核，依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》，辦理土地登記。綜上所述，國土資源部門在辦理劃撥土地使用權轉讓時，一定要認真審核，看是否符合轉讓的條件，嚴格按照程序辦理。

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中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例章總則條為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展，制定本條例。第二條國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。前款所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內屬于全民所有的土地（以下簡稱土地）。第三條中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。第四條依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權益受國家法律保護。第五條土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應當遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會公共利益。第六條縣級以上人民****土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。第七條土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由****土地管理部門、房產(chǎn)管理部門依照法律和****的有關規(guī)定辦理。登記文件可以公開查閱第二章土地使用權出讓第八條土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。第九條土地使用權的出讓，由市、縣人民****負責，有計劃、有步驟地進行。第十條土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民****土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照****規(guī)定的批準權限批準后，由土地管理部門實施。第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民****土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂。第十二條土地使用權出讓年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。第十三條土地使用權出讓可以采取下列*：（一）協(xié)議；（二）招標；（三）拍賣。（四）依照前款規(guī)定*出讓土地使用權的具體程序和步驟，由盛自治區(qū)、直轄市人民****規(guī)定。第十四條土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。第十五條出讓方應當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權。未按合同規(guī)定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。第十六條土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。第十七條土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民****土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。第三章土地使用權轉讓第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。第二十條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。第二十一條土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。第二十二條土地使用者通過轉讓*取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三條土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第二十四條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。第二十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民****土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。第二十六條土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民****有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民****可以采取必要的措施。第二十七條土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。第四章土地使用權出租第二十八條土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。第二十九條土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂*合同。*合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。第三十條土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權的出讓合同。第三十一條土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規(guī)定辦理登記。第五章土地使用權抵押第三十二條土地使用權可以抵押。第三十三條土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。第三十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當按照規(guī)定辦理抵押登記。第三十六條抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。第三十七條處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。第三十八條抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。第六章土地使用權中止第三十九條土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。第四十條土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。第七章劃撥土地使用權第四十三條劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種*依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民****土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民****補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。第四十六條對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民****土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。第四十七條無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民****應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民****根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條便的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民****應當根據(jù)實際情況給予適當補償。第八章附則第四十九條土地使用者應當依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。第五十條依照本條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理，主要用于城市建設和土地開發(fā)。具體使用管理辦法，由財政部另行制定。第五十一條各盛自治區(qū)、直轄市人民****應當根據(jù)本條例的規(guī)定和當?shù)氐膶嶋H情況選擇部分條件比較

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天天天藍

根據(jù)1990年5月19日國務院令第55號《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中第六條、第四十五條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、建設部令第96號《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第十一條、第十二條之規(guī)定：劃撥土地使用權轉讓應當報有批準權的政府批準后持批準文件去土地管理部門申請土地交易，在土地管理部門見證交易后申請政府下達《劃撥決定書》，再持《劃撥決定書》申請土地登記。需要交土地出讓金,土地出讓金是交給地稅局的土地價格的40%

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